베란다·발코니 확장 위반건축물 양성화
외벽 밖으로 바닥면적을 늘린 서울 빌라 베란다 무단증축은 2023.12.31 이전 완공분이고 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하(확장 면적 포함)면 특별법으로 양성화할 수 있습니다. 과태료는 이행강제금 5회분 상당으로, 8㎡ 확장에 ㎡당 시가표준액 50만 원이면 상한 약 1,000만 원입니다. 건축사 진행비는 시장 공개가 약 210~530만 원이고, 집합건물은 대지 사용권·결의 요건도 확인합니다.
베란다 확장도 위반건축물인가요?
| 구분 | 합법 확장 | 위반 증축 |
|---|---|---|
| 공간 | 기존 발코니 안쪽을 거실로 터서 사용 | 외벽 밖·1층 마당·필로티에 새 공간 설치 |
| 바닥면적 | 변화 없음 | 늘어남 |
| 건축물대장 | 위반 표시 없음 | 위반 표시, 이행강제금 부과 |
| 양성화 | 불필요 | 특별법 신고 대상(요건 충족 시) |
베란다 확장 면적도 85㎡에 포함되나요?
- 2023.12.31 당시 사실상 완공
- 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하: 기존 전용면적 + 무단 확장 면적으로 계산
- 예: 전용 78㎡ + 확장 10㎡ = 88㎡ → 기준 초과, 일부 원상복구 후 신고 검토
- 세대수를 늘리지 않은 증축이라 주차장·소방 추가요건 면제, 과태료·안전요건·심의는 같음
확장 면적별 과태료 예시
㎡당 시가표준액 50만 원 가정, 위반 유형별 비율 적용 전 상한액입니다.
| 확장 면적 | 이행강제금 1회 상한 | 과태료 5회분 상한 |
|---|---|---|
| 5㎡ | 125만 원 | 625만 원 |
| 8㎡ | 200만 원 | 1,000만 원 |
| 12㎡ | 300만 원 | 1,500만 원 |
세대 면적 60㎡ 이하 주거용은 이행강제금이 조례로 1/2 범위에서 줄 수 있습니다(건축법 제80조① 단서).
집합건물 대지 사용권과 결의
- 빌라는 대지를 공유하므로 대지 사용권을 확인합니다.
- 공용부분(외벽·필로티 등)을 변경했다면 집합건물법 제15조① 관리단집회 결의를 증명해야 합니다(특별법 제6조①1호).
- 같은 동 여러 세대가 함께 신고하면 결의와 도면 작업이 수월합니다.
구조·일조 검토
외벽 철거나 캔틸레버형 확장은 구조안전 검토(시장 공개가 200~500만 원)를 요구받을 수 있고, 이웃 건물과 가까우면 일조 기준도 심의합니다. 진행 순서는 양성화 신고 절차를 보세요.
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
빌라 베란다 확장도 위반건축물인가요?
바닥면적이 늘었다면 위반건축물입니다. 기존 발코니 안쪽을 거실로 터서 쓰는 것은 기준에 맞으면 합법 확장이지만, 외벽 밖으로 새 공간을 만들거나 1층 마당·필로티에 증축해 면적이 늘었다면 무허가 증축이 됩니다. 건축물대장에서 위반 표시와 이행강제금 부과 이력을 먼저 확인하면 1분 안에 판단할 수 있습니다.
베란다 확장 위반 양성화 비용은 얼마인가요?
확장 8㎡, ㎡당 시가표준액 50만 원으로 가정하면 이행강제금 1회 상한은 200만 원, 5회분 상당의 과태료 상한은 약 1,000만 원입니다. 세대 면적이 60㎡ 이하라면 이행강제금이 조례로 최대 절반까지 줄 수 있습니다. 건축사 진행비는 시장 공개가 약 210~530만 원이며, 건축사사무소 진행비는 상담 후 산정합니다.
베란다 양성화하려면 다른 세대 동의가 필요한가요?
공용부분을 바꿨다면 관리단집회 결의가 필요할 수 있습니다. 특별법 제6조①1호는 집합건물 공용부분을 변경한 경우 집합건물법 제15조①의 결의를 증명하도록 정합니다. 외벽이나 필로티는 공용부분인 경우가 많아, 같은 건물의 여러 세대가 함께 신청하면 결의와 도면 작업이 수월하고 비용도 나눌 수 있습니다. 결의 서식과 절차는 시행령 확정 후 다시 안내합니다.
확장해서 전용면적이 85㎡를 넘으면 어떻게 하나요?
그대로는 특별법 대상에서 빠집니다. 세대당 85㎡는 확장 부분을 포함해 계산하므로, 넘으면 확장 부분 일부를 원상복구해 85㎡ 이하로 줄인 뒤 신청하는 방법을 검토합니다. 예를 들어 88㎡라면 3㎡ 이상을 줄여야 합니다. 경계선 근처라면 건축사 실측 결과에 따라 판단이 달라지므로 실측부터 하세요. 원상복구 비용과 양성화 비용을 함께 비교해 결정하는 것이 좋습니다.
