위반건축물 양성화 신고 절차와 필요서류
양성화는 대상 확인 → 건축사 현장조사·설계도서 작성 → 구청 신고 → 건축위원회 심의 → 과태료 납부·사용승인의 5단계로 진행되며, 사용승인서는 신고일부터 30일 안에 나오는 것이 원칙입니다. 서울 건물은 관할 구청장에게 신고하고, 신고기간은 시행령안 기준 2026.12.17~2028.6.16입니다. 건축사 진행비는 시장 공개가 약 210~530만 원입니다.
양성화 신고는 어떤 순서로 하나요?
| 단계 | 하는 일 | 담당 | 기간 |
|---|---|---|---|
| 1. 대상 확인 | 완공 시점·면적·제외 구역 확인 | 소유자, 건축사사무소 상담 | 1~2일 |
| 2. 현장조사·도면 | 실측, 설계도서·현장조사서 작성 | 건축사 | 상담 후 안내 |
| 3. 신고 | 관할 구청장에게 신고서 제출 | 건축주·소유자(건축사 대리 가능) | 신고기간 내 |
| 4. 심의 | 건축위원회 심의, 보완 요청 | 구청 | 신고일부터 30일 이내 |
| 5. 사용승인 | 과태료 납부(또는 1년 이내 완납 조건), 사용승인서 교부 | 구청 |
양성화 신고에 필요한 서류는 무엇인가요?
| 서류 | 작성·발급 | 근거 |
|---|---|---|
| 특정건축물 신고서 | 건축주·소유자 | 시행령안 |
| 설계도서(배치도·평면도·입면도·단면도) | 건축사 | 법 제4조①, 시행령안 |
| 현장조사서 | 건축사 | 법 제4조① |
| 대지 소유 또는 사용권 증명서류 | 등기부, 토지 사용승낙서 | 시행령안 |
| 이행강제금 납부내역(있으면) | 구청 | 과태료 차감 확인용 |
시행령안 기준이며 확정 시 바뀔 수 있습니다. 대리 신청은 위임장과 신분증 사본을 함께 냅니다.
심의에서 자주 걸리는 점
- 소방: 너비 4m 이상 도로 경계선에서 30m 이내, 소화전에서 20m 이내, 또는 공원·하천 등 공지에 접한 대지(시행령안, 관할 소방서 협의)
- 도로: 최소 너비 3m 특례
- 구조안전·위생·방화·일조에 현저한 지장이 없을 것
- 방쪼개기·근생→주택: 건축법 제49·50·52조, 소방시설법 제12조, 주차장 설치 또는 설치비
조건부 사용승인
과태료·이행강제금은 체납이 없어야 하지만, 1년 이내 완납 조건으로 사용승인서 선교부가 가능합니다(특별법 제6조①4호). 1년 안에 다 내지 않으면 조건 위반이므로 납부 계획을 미리 세우세요.
자치구 지원 사례: 성북구 찾아가는 사전 컨설팅
서울 성북구는 특별법 시행을 앞두고 건축사가 집을 방문해 양성화 가능 여부를 무료로 진단하는 "찾아가는 사전 컨설팅"을 운영합니다(아시아경제 2026.10.22 보도).
- 규모: 예산 범위 내 650곳
- 방식: 구가 위촉한 관내 건축사가 체크리스트로 특별법 적용 대상·건축기준 적합 여부를 확인하고 결과서 제공
- 신청: 10.21~12.4, 성북구청 건축과(전화·문자·이메일·우편·방문), 접수 순서대로 건축사 배정
- 자가진단: 성북구청 누리집 안내 게시글의 QR로 적용 여부와 예상 과태료 확인
- 대면 상담: 매주 화요일 13:30~17:30, 구청 2층 건축과 상담실
다른 자치구는 구청 공고를 확인하세요.
승인 후 정리
- 사용승인서 수령
- 건축물대장 위반 표시 정리, 면적·용도 변경 반영 확인
- 증축 면적이 있으면 취득세 신고와 건물 표시변경 등기
- 전세대출·보증보험 등 거래 재개(매매·대출·전세 가이드)
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
양성화 신고는 어디에 하나요?
건물이 있는 관할 구청장(시장·군수)에게 신고합니다. 서울 광진구 건물이라면 광진구청장이 신고 창구이며, 담당 부서와 접수 방식은 구청 공고로 확인해야 합니다. 신고서에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 붙여야 하므로 실제로는 건축사를 통해 접수하는 경우가 많고, 구청이 지원센터를 두면 그곳에서 상담받을 수 있습니다. 신고기간은 시행령안 기준 2026.12.17~2028.6.16입니다.
양성화 신고하고 승인까지 얼마나 걸리나요?
법은 신고일부터 30일 안에 사용승인서를 발급하도록 정하고 있습니다. 다만 그 전에 건축사 현장조사와 도면 작성 기간이 필요하고, 건축위원회 심의에서 보완 요청이 나오면 더 길어질 수 있습니다. 시행일인 2026.12.17 직후에는 신고가 몰릴 수 있으니 대상 여부 확인과 도면 준비를 미리 해 두는 것이 좋습니다.
양성화에 필요한 서류는 뭔가요?
기본 서류는 신고서, 건축사가 작성한 배치도·평면도·입면도·단면도, 현장조사서, 대지 소유나 사용권을 증명하는 서류입니다. 법률은 설계도서와 현장조사서 첨부를 정하고, 나머지 구성은 시행령안 기준이라 확정 시 바뀔 수 있습니다. 이미 낸 이행강제금 납부내역을 함께 준비하면 과태료 차감 계산이 빨라집니다. 기존 허가 도면이 있으면 건축사 작업 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.
세입자가 살고 있어도 양성화 신청이 되나요?
됩니다. 세입자 거주 여부는 신고 요건이 아닙니다. 다만 건축사가 실내를 실측하고 사진을 찍어야 하므로 방문 일정을 세입자와 미리 협의해야 하며, 보통 1~2시간 정도면 끝납니다. 양성화로 위반 표시가 정리되면 세입자도 전세대출과 보증보험 심사를 받을 수 있어 협조를 얻기가 비교적 쉽습니다. 방문 전에 세입자에게 양성화 목적을 미리 설명해 두면 일정 조율이 쉽습니다.
소방 기준을 못 맞추면 양성화가 안 되나요?
소방서 협의에서 지장이 없다고 인정돼야 완화를 받을 수 있습니다. 시행령안은 너비 4m 이상 도로 경계선에서 30m 이내, 소화전에서 20m 이내, 공원·하천 등 공지에 접한 대지 중 하나를 기준으로 제시합니다. 해당하지 않으면 건축사와 보강 방안을 검토해야 하며, 방쪼개기와 근생→주택은 소방시설법 기준도 지켜야 합니다.
구청에서 양성화 가능 여부를 미리 진단해 주나요?
일부 자치구가 사전 진단을 운영합니다. 서울 성북구는 건축사가 집을 방문해 양성화 가능 여부를 무료로 진단하는 찾아가는 사전 컨설팅을 예산 범위 내 650곳에 지원하며, 신청은 10.21~12.4 성북구청 건축과에서 받습니다(아시아경제 2026.10.22 보도). 건축사는 체크리스트로 특별법 적용 대상과 건축기준 적합 여부를 확인해 결과서를 줍니다. 광진구는 원스톱 지원센터를 추진 중이며, 다른 구는 구청 공고를 확인하세요.
