위반건축물 매매·대출·전세 문제와 해결

대부분 어렵습니다. 은행 전세대출은 보증기관 보증서를 바탕으로 하는 경우가 많은데, 건축물대장에 위반 표시가 있으면 보증 심사에서 제한되는 경우가 많고 전세보증금반환보증 가입도 막힙니다. 집주인이 특별법으로 사용승인을 받아 위반 상태를 정리하면 일반 심사를 받을 수 있습니다. 신고기간은 시행령안 기준 2028.6.16까지입니다. 보증 기준은 기관마다 다르므로 계약 전에 꼭 확인하세요.

매수 후에는 매수자가 냅니다. 이행강제금은 위반 상태가 계속되는 동안 현재 소유자에게 부과되기 때문입니다. 계약 전에 건축물대장 위반 표시와 기존 부과 내역을 확인하고, 양성화 과태료와 진행비를 누가 낼지 특약으로 정해 두세요. 기존 소유자가 낸 이행강제금도 특별법 과태료 5회분에서 빠집니다. 잔금 전에 양성화 신고 여부를 확인하는 것도 방법입니다.

집값 상승을 보장할 수는 없습니다. 다만 위반 상태가 정리되면 매수자와 세입자가 대출·보증을 이용할 수 있어 수요층이 넓어지고, 1년 최대 2회 나오던 이행강제금 부담도 없어집니다. 거래 위험을 줄이는 효과가 있으므로, 비용(5회분 상당 과태료 + 진행비 약 210~530만 원)과 보유 기간을 함께 비교해 판단하세요.

신고기간 안에 매도할 계획이라면 대개 양성화 후 매도가 유리합니다. 위반 상태로 팔면 매수자 대출이 막혀 가격 협상에서 불리하기 때문입니다. 사용승인은 신고일부터 30일 안에 나오는 것이 원칙이지만, 시간이 부족하면 신고를 접수해 두고 진행 상황과 비용 분담을 계약 특약에 적는 방법도 있습니다.

불리하게 다뤄질 수 있어 개별 검토가 필요합니다. 정비구역 안 건물은 원칙적으로 특별법 대상에서 빠지고, 사업에 지장이 없다고 인정되는 경우 등 예외만 있습니다. 무허가 부분은 보상이나 분양 자격 판단에서 조합 기준에 따라 달라지므로, 재개발 예정지라면 양성화 가능성과 조합 정관을 함께 확인하세요.