위반건축물 양성화 특별법 총정리: 대상·기간·절차
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호)은 2023.12.31 당시 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물에 사용승인을 내주는 한시법입니다. 2026.12.17 시행되어 18개월간 효력이 있고, 대상은 다세대 세대당 전용 85㎡·단독 165㎡·다가구 660㎡ 이하입니다. 비용은 이행강제금 5회분 상당의 과태료(이미 낸 이행강제금 차감)와 건축사 진행비(시장 공개가 약 210~530만 원)입니다.
특정건축물 정리법의 주요 내용은 무엇인가요?
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 법령명 | 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제21820호) | 2026.6.16 공포 |
| 시행일 | 2026.12.17 (공포 후 6개월) | 부칙 제1조 |
| 효력기간 | 시행일부터 18개월 | 부칙 제2조 |
| 신고기간 | 2026.12.17~2028.6.16 (시행령안 기준, 확정 전) | 제4조, 시행령안 |
| 완공 기준일 | 2023.12.31 당시 사실상 완공 | 제3조① |
| 주거 비율 | 연면적의 50% 이상 주거용 | 제2조①2호 |
| 비용 | 이행강제금 5회분 상당의 과태료(기납부액 차감) | 제9조 |
| 처리기한 | 건축위원회 심의, 신고일부터 30일 이내 사용승인서 | 제6조① |
기간 만료 전 접수한 신고는 효력기간이 끝나도 이 법으로 처리됩니다(부칙 제3조).
해당 법의 적용 대상 건축물은 어떻게 되나요?
| 유형 | 면적 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 다세대주택 | 세대당 전용 85㎡ 이하 | 무단 증축·대수선 부분 포함(제3조①1호) |
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 | 165~330㎡는 조례로 정함. 서울시 조례 제정 전, 조례가 없으면 165㎡(부칙 제4조) |
| 다가구주택 | 연면적 660㎡ 이하 | 제3조①2호나목 |
| 근생 허가 후 주택 사용 | 위 면적 기준 이내 | 2023.12.31 이전부터 주택 사용(제3조①3호) |
내 건물은 양성화 대상 자가진단에서 4단계로 확인합니다.
이 법이 제정된 배경은 어떤가요?
- 이번 양성화는 이전 특별조치법(2014.1.17 시행) 이후 약 12년 만입니다.
- 정부는 1981~2014 다섯 차례 양성화로 약 49만 건을 처리했습니다(건축사신문).
- 국회는 2026.5.7 본회의에서 재석 158명 중 찬성 155명, 기권 3명으로 의결했습니다.
- 전세사기피해자가 매수한 피해주택은 과태료와 주차장 추가설치가 면제됩니다.
적용 제외 구역과 재신청 제한
- 도시·군계획시설 부지
- 개발제한구역(지정 전 건축물은 예외)
- 군사기지·군사시설 보호구역(예외 있음)
- 접도구역
- 도시개발구역·정비구역(사업에 지장이 없으면 예외)
- 보전산지, 상습재해구역, 환경정비구역
과거 특별조치법으로 사용승인을 받고 소유권이 바뀌지 않은 건축물은 재신청할 수 없습니다(제3조③).
사용승인 요건
- 대지: 자기 소유 대지, 사용승낙 받은 타인 대지, 처분 제한 없는 국공유지. 집합건물 공용부분 변경 시 집합건물법 제15조① 결의 증명(제6조①1호)
- 도로: 최소 너비 3m 특례(제6조①2호)
- 안전: 구조안전·위생·방화·일조 등에 현저한 지장이 없을 것
- 방쪼개기·근생→주택: 건축법 제49·50·52조, 소방시설법 제12조 준수(제6조①3호)
- 체납 없음: 과태료·이행강제금 체납이 없어야 함. 1년 이내 완납 조건으로 사용승인서 선교부 가능(제6조①4호)
과태료와 주차장 특례
| 구분 | 일반 증축 등 | 방쪼개기·근생→주택 |
|---|---|---|
| 과태료 | 이행강제금 5회분 상당(기납부액 차감) | 같음 |
| 부설주차장 | 추가 설치 의무 없음(제7조① 본문) | 설치 또는 설치비 납부(제7조① 단서, 조례로 완화·면제 가능) |
| 피난·방화·소방 추가요건 | 적용 안 됨 | 적용(제6조①3호) |
| 건축위원회 심의 | 받음 | 받음 |
| 전세사기피해자 매수 피해주택 | 과태료·주차장 추가설치 면제(제7조②, 제9조① 단서) | |
세대수를 늘리지 않은 증축도 과태료·안전요건·심의는 같습니다. 계산은 이행강제금 계산 가이드를 보세요.
이전 특별조치법과 무엇이 다른가요?
| 구분 | 이전 특별조치법(법률 제11930호, 2014.1.17 시행) | 이번 특별조치법(법률 제21820호) |
|---|---|---|
| 효력기간 | 1년 | 18개월 |
| 완공 기준일 | 2012.12.31 | 2023.12.31 |
| 다가구 면적 | 330㎡ 이하 | 660㎡ 이하 |
| 근생→주택 | 대상 아님 | 대상 |
| 과태료 | 이행강제금 1회분 | 이행강제금 5회분(기납부액 차감) |
| 조건부 사용승인 | 1년 이내 완납 조건 | 1년 이내 완납 조건 |
시행령·조례와 자치구 준비 상황
- 시행령: 2026.9.30~11.9 입법예고(제정 전). 신고기간·서류·소방 기준은 확정 시 바뀔 수 있습니다.
- 서울시 조례: 단독 165~330㎡ 포함 여부, 지원센터, 주차장 완화 모두 제정 전입니다.
- 성북구: 건축사가 집을 방문해 양성화 가능 여부를 무료로 진단하는 "찾아가는 사전 컨설팅" 운영(650곳, 아시아경제 2026.10.22, 신고 절차 참고).
- 광진구: 원스톱 지원센터 설치 추진 중(광진구 위반건축물 양성화 상담).
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
불법건축물 양성화 특별법은 언제 시행되나요?
2026.12.17에 시행됩니다. 법률 제21820호로 2026.6.16 공포됐고, 공포 후 6개월이 지난 날부터 효력이 생기며 시행일부터 18개월 동안만 유효한 한시법입니다. 신고기간은 시행령안 기준 2026.12.17~2028.6.16이고, 이 기간 안에 접수한 신고는 효력기간이 끝난 뒤에도 같은 법으로 처리됩니다. 시행령은 아직 확정 전입니다. 대상 여부를 미리 확인해 두면 시행 직후 바로 신고할 수 있습니다.
특정건축물 정리에 관한 특별조치법은 왜 다시 만들어졌나요?
이 법은 이전 특별조치법(2014.1.17 시행) 이후 약 12년 만에 마련된 한시 양성화 제도입니다. 2023.12.31 당시 완공된 소규모 주거용 위반건축물에 사용승인 기회를 주는 것이 핵심입니다. 국회는 2026.5.7 본회의에서 찬성 155명으로 의결했고, 법은 2026.6.16 공포됐습니다. 정부는 1981~2014 다섯 차례 양성화로 약 49만 건을 처리했으며, 이번 법은 다가구 기준을 660㎡로 넓히고 근생→주택을 새로 넣었습니다.
2023.12.31 이후에 지은 건물도 양성화되나요?
안 됩니다. 2023.12.31 당시 사실상 완공된 주거용 건축물만 대상입니다. 완공 시점은 항공사진, 이행강제금 부과 시점, 전기·수도 사용 기록, 재산세 내역 같은 자료로 증명합니다. 이 날짜 이후에 공사한 부분은 특별법이 아니라 원상복구나 일반 건축법 절차(허가·신고)로 해결해야 하므로 공사 시기를 먼저 확인하세요.
상가 건물도 특별법 대상인가요?
연면적의 50% 이상을 주거용으로 쓰는 건물만 대상입니다. 순수 상가나 사무실 위반은 이번 특별법으로 해결할 수 없습니다. 다만 근린생활시설로 허가받았더라도 2023.12.31 이전부터 주택으로 써왔고 면적 기준(다세대 세대당 85㎡ 등) 안에 들면 대상이 될 수 있어, 실제 주택 사용 기간을 증명하는 자료가 중요합니다.
양성화 신청하면 무조건 승인되나요?
아닙니다. 신고 후 대지 권원, 도로 3m 특례, 구조안전·위생·방화·일조 기준을 검토하고 건축위원회 심의를 거칩니다. 요건을 충족하면 신고일부터 30일 안에 사용승인서가 나오지만, 정비구역·개발제한구역 같은 제외 구역이거나 방쪼개기 건물이 피난·소방 요건을 못 맞추면 반려될 수 있어 사전 검토가 필요합니다. 신고 전에 건축사와 요건을 점검하면 반려 위험을 줄일 수 있습니다.
이번에 못 하면 다음 양성화를 기다리면 되나요?
권하지 않습니다. 이전 특별조치법은 2014.1.17 시행됐고 이번은 약 12년 만입니다. 다음 기회는 예측할 수 없고, 기다리는 동안 이행강제금이 건축법상 1년에 2회 이내로 계속 부과됩니다. 대상 건물이라면 18개월 신고기간 안에 접수하는 편이 누적 비용과 거래 제한 면에서 유리한 경우가 많습니다. 신고기간이 끝나면 같은 요건이어도 이 절차로는 구제받을 수 없습니다.
