불법건축물 양성화 비용 총정리
서울 불법건축물 양성화 비용은 이행강제금 5회분 상당의 과태료(기납부액 차감)와 건축사 진행비(시장 공개가 약 210~530만 원)가 기본입니다. 구조진단(200~500만 원)·측량(50~150만 원)·보강공사는 필요할 때만 듭니다. 지이엔지종합건축사사무소가 직접 진행할 때의 진행비는 상담 후 산정합니다.
양성화 비용은 얼마나 드나요?
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 과태료 | 이행강제금 5회분 상당 − 기납부액 | 특별법 제9조 |
| 건축사 진행비(도면·현장조사·접수) | 약 210~530만 원 | 업체 공개가 참고 범위 |
| 구조안전진단 | 200~500만 원 | 구조에 영향을 준 위반일 때만 |
| 측량 | 50~150만 원 | 대지 경계가 불분명할 때만 |
| 건축사사무소 진행비 | 상담 후 산정 | 건물 현황 확인 후 안내 |
| 보강공사·주차장 설치비 | 상담 후 산정 | 구조 판정·방쪼개기·근생일 때 |
진행비·구조진단·측량은 업체 공개가 참고 범위이며 법정 요금표는 없습니다. 과태료는 건축법 제80조 이행강제금 기준이며, 계산은 이행강제금 계산 가이드를 보세요.
건축사 진행비와 변수
- 설계도서(배치도·평면도·입면도·단면도)와 현장조사서는 건축사만 작성합니다.
- 면적, 기존 허가 도면 유무, 위반 부분 수, 심의 난이도에 따라 금액이 달라집니다.
- 건축사사무소가 상담부터 설계도서·현장조사서 작성, 신고 지원까지 직접 진행하며, 진행비는 상담 후 산정합니다.
구조진단·취득세·주차장
- 구조진단: 옥상 증축, 내력벽 철거, 층 추가 등 구조에 영향을 준 위반
- 측량: 대지 경계·이웃 땅 침범 여부가 불분명할 때
- 취득세: 대장에 추가되는 증축 면적에 부과될 수 있어 구청 세무부서에 확인
- 주차장 설치비: 방쪼개기·근생→주택만 해당, 조례로 완화·면제 가능
양성화와 이행강제금 계속 납부 중 무엇이 유리한가요?
예시: 1회 이행강제금 625만 원(25㎡, 비율 적용 전 상한), 연 2회 부과 가정
| 구분 | 5년간 계속 납부 | 지금 양성화 |
|---|---|---|
| 공적 부담 | 10회 × 625만 = 6,250만 원 | 5회분 과태료 3,125만 원(기납부액 차감) |
| 진행비 | 없음 | 약 210~530만 원(시장 공개가) |
| 위반 표시 | 그대로 남음 | 사용승인 후 정리 |
| 전세대출·매매 | 제한 | 정상화 |
비용 줄이는 방법
- 이행강제금 납부내역을 모아 과태료 차감을 정확히 받기
- 같은 건물 여러 세대가 함께 신고해 도면·현장조사 중복 줄이기
- 광진구는 원스톱 지원센터에서 광진구건축사회 협약 수수료로 건축사 연계 추진 중(광진구 안내)
- 구조 영향이 있는 위반은 신고 전 예비 검토로 보강 범위 확인
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
불법건축물 양성화 건축사 비용은 얼마인가요?
업체 공개가를 참고하면 도면 작성·현장조사·접수를 합친 진행비가 약 210~530만 원 선입니다. 법정 요금표가 없어 면적, 기존 도면 유무, 위반 부분 수, 심의 난이도에 따라 달라집니다. 설계도서와 현장조사서는 건축사만 작성하며, 지이엔지종합건축사사무소가 직접 진행할 때의 진행비는 건물 현황을 확인한 뒤 상담 후 산정합니다.
양성화하면 취득세도 내야 하나요?
면적이 늘어난 증축 부분이 건축물대장에 추가되면 취득세가 부과될 수 있습니다. 양성화로 새로 등재되는 면적을 취득으로 보기 때문입니다. 방쪼개기처럼 면적 변화 없이 내부 구획만 바뀐 경우는 다를 수 있습니다. 세율과 과세표준은 건물마다 달라 신고 전에 구청 세무부서나 세무사에게 예상 세액을 확인하는 것이 안전합니다.
양성화 비용과 이행강제금 계속 내는 것 중 뭐가 유리한가요?
3년 이상 보유할 계획이라면 대개 양성화가 유리합니다. 이행강제금은 1년에 최대 2회씩 계속 나오고 위반 표시도 남지만, 양성화는 5회분 상당의 과태료와 진행비를 한 번 내면 사용승인으로 정리됩니다. 25㎡ 예시라면 5년 계속 납부 상한이 6,250만 원, 양성화 과태료 상한이 3,125만 원입니다. 매도가 임박했다면 매수자와 비용 분담을 협의하는 방법도 있습니다.
구조안전진단은 꼭 해야 하나요?
모든 건물에 필요한 것은 아닙니다. 옥상 증축, 내력벽 철거, 층 추가처럼 구조에 영향을 준 위반이면 구조 검토가 요구될 수 있고, 시장 공개가는 200~500만 원 선입니다. 보강공사 판정이 나오면 총비용이 크게 늘 수 있으므로, 신고 전에 건축사와 예비 검토를 해서 보강 범위를 먼저 파악하는 것이 안전합니다.
광진구에서 양성화하면 비용 지원이 있나요?
과태료 자체를 깎아주는 제도는 확인되지 않았습니다. 광진구는 위반건축물 양성화 원스톱 지원센터를 12월까지 설치하는 것을 목표로, 건축사 1:1 상담과 광진구건축사회 협약 수수료로 건축사를 연계하는 방안을 추진하고 있습니다. 센터 개소일과 협약 수수료는 구청 공고로 확인해야 하며, 공고 전까지는 시장 공개가를 참고하세요. 자세한 내용은 광진구 안내 페이지에 정리해 두었습니다.
