방쪼개기 양성화 가능 조건
2023.12.31 이전에 방쪼개기(세대·가구·호수를 늘린 무단 대수선)를 한 서울 다가구·다세대도 면적 기준(다가구 660㎡, 다세대 세대당 85㎡ 이하) 안이면 특별법 양성화 대상입니다. 다만 건축법 제49·50·52조와 소방시설법 제12조를 지키고 부설주차장을 설치하거나 설치비를 내야 합니다(특별법 제6조①3호, 제7조①). 과태료는 이행강제금 5회분 상당, 건축사 진행비는 시장 공개가 약 210~530만 원입니다.
방쪼개기도 양성화되나요?
됩니다. 허가 없이 벽을 세워 세대·가구·호수를 늘린 대수선은 특별법 대상이지만, 일반 증축보다 요건이 많습니다.
일반 위반과 요건 비교
| 요건 | 세대수를 늘리지 않은 증축 | 방쪼개기 |
|---|---|---|
| 과태료 | 이행강제금 5회분 상당 | 이행강제금 5회분 상당 |
| 건축위원회 심의·기본 안전요건 | 적용 | 적용 |
| 피난·방화·내화·마감재 | 추가요건 면제 | 건축법 제49·50·52조 준수 |
| 소방시설 | 추가요건 면제 | 소방시설법 제12조 준수 |
| 부설주차장 | 추가 설치 의무 없음 | 설치 또는 설치비 납부(조례로 완화·면제 가능) |
방쪼개기 양성화에 주차장이 꼭 필요한가요?
- 원칙: 늘어난 세대에 맞춰 부설주차장 설치 또는 설치비 납부(제7조① 단서)
- 완화: 지자체 조례로 완화·면제 가능(제7조③). 서울시 조례는 제정 전
- 면제: 전세사기피해자가 매수한 피해주택(제7조②)
- 금액: 부족 대수와 조례 기준에 따라 상담 후 산정
이행강제금 산정 방식
무단 대수선은 건축법 제80조①2호에 따라 시가표준액의 10% 범위에서 시행령이 정한 금액으로 산정합니다. 함께 한 증축은 ①1호(시가표준액 × 50% × 위반면적 이하)로 따로 계산합니다. 양성화 과태료는 이 이행강제금의 5회분 상당이며 이미 낸 금액은 뺍니다.
원상복구·양성화·현상유지 비교
| 선택지 | 드는 돈 | 결과 |
|---|---|---|
| 원상복구 | 칸막이 철거 공사비 | 가구 수 감소, 위반 해소 |
| 양성화 | 5회분 과태료 + 주차장·소방 보강 + 진행비 | 현재 가구 수를 합법 유지 |
| 현상유지 | 이행강제금 1년 최대 2회 계속 | 위반 표시 유지, 전세대출 제한 |
근생 층을 주택으로 쪼갰다면 근생빌라 주택 양성화도 보세요.
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
방쪼개기한 다가구도 양성화되나요?
2023.12.31 이전에 공사를 마쳤고 연면적 660㎡ 이하라면 대상이 될 수 있습니다. 다만 일반 증축보다 요건이 까다로워 건축법 제49·50·52조의 피난·방화·내화·마감재 기준과 소방시설법 제12조를 지켜야 하고, 늘어난 가구에 맞춰 주차장을 설치하거나 설치비를 내야 합니다. 신고 전에 소방과 주차 여건을 먼저 점검하세요. 과태료는 이행강제금 5회분 상당이며 이미 낸 이행강제금은 뺍니다.
방쪼개기 양성화하면 주차장을 꼭 만들어야 하나요?
원칙적으로 주차장을 설치하거나 설치비를 내야 합니다. 특별법 제7조는 일반 대상에는 주차장 추가 설치 의무를 두지 않지만, 세대수를 늘린 대수선과 근생→주택은 예외로 두었습니다. 지자체가 조례로 이 의무를 완화하거나 면제할 수 있는데 서울시 조례는 제정 전이며, 전세사기피해자가 매수한 피해주택은 면제됩니다. 설치비 금액은 부족 대수와 조례 기준에 따라 상담 후 산정합니다.
방쪼개기 이행강제금은 어떻게 계산하나요?
무단 대수선은 건축법 제80조①2호에 따라 시가표준액의 10% 범위에서 시행령이 정한 금액으로 계산합니다. 증축이 함께 있으면 증축 면적은 시가표준액 50%에 면적을 곱하는 방식으로 따로 계산합니다. 양성화 과태료는 이렇게 산정한 이행강제금의 5회분 상당이며, 이미 낸 이행강제금은 빼므로 구청 고지서부터 확인하세요. 체납액이 있으면 1년 이내 완납 조건으로 사용승인서를 먼저 받을 수 있습니다.
방쪼개기를 원래대로 돌리는 게 나을까요, 양성화가 나을까요?
임대 수입과 총비용을 5년 단위로 비교해 정하는 것이 좋습니다. 원상복구는 칸막이 철거비만 들지만 가구 수가 줄어 임대 수입이 감소합니다. 양성화는 5회분 상당의 과태료, 주차장 설치비, 소방 보강비, 건축사 진행비(시장 공개가 약 210~530만 원)가 들지만 현재 가구 수를 합법으로 유지합니다. 두 시나리오의 견적을 함께 받아 보면 판단이 쉬워집니다.
