이행강제금 계산 방법과 양성화 과태료 5회분
무허가·무신고 증축 이행강제금은 1㎡당 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액 이하에서 건축법 시행령 제115조의3의 위반 유형별 비율로 정합니다(건축법 제80조). 서울 25㎡ 무단증축, ㎡당 시가표준액 50만 원이면 1회 상한은 625만 원입니다. 특별법 양성화 때는 이 이행강제금 5회분 상당을 과태료로 내고, 이미 낸 이행강제금은 뺍니다(특별법 제9조).
이행강제금은 어떻게 계산하나요?
| 구분 | 산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 무허가·무신고 증축, 건폐율·용적률 초과 | 1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적 이하에서 위반 유형별 비율 적용 | 건축법 제80조①1호, 시행령 제115조의3 |
| 그 밖의 위반(무단 용도변경·대수선 등) | 시가표준액의 10% 범위에서 시행령이 정한 금액 | 건축법 제80조①2호 |
| 소규모 주거 감경 | 연면적 60㎡ 이하 주거용(공동주택은 세대 면적)은 1/2 범위에서 조례로 정함 | 건축법 제80조① 단서 |
| 가중 | 영리 목적·상습 위반은 100% 범위에서 조례로 가중 | 건축법 제80조② |
| 반복 부과 | 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수 | 건축법 제80조⑤ |
계산 예시 3가지
㎡당 시가표준액 50만 원 가정, 위반 유형별 비율 적용 전 상한액입니다. 실제 금액은 구청 고지서 기준입니다.
| 예시 | 위반면적 | 1회 상한 | 5회분 상한 |
|---|---|---|---|
| 베란다 무단증축 | 8㎡ | 200만 원 | 1,000만 원 |
| 옥탑방 | 15㎡ | 375만 원 | 1,875만 원 |
| 마당 무단증축 | 25㎡ | 625만 원 | 3,125만 원 |
양성화 과태료 5회분은 얼마인가요?
과태료 = 건축법 제80조로 산정한 이행강제금 × 5회분 − 이미 낸 이행강제금(특별법 제9조①②)
| 이미 부과·납부한 이행강제금 | 양성화 때 낼 과태료 |
|---|---|
| 0회(단속 이력 없음) | 5회분 전액 |
| 1회 | 4회분 |
| 3회 | 2회분 |
| 5회 이상 | 추가 위반이 없으면 과태료 대상에서 빠지는 구조(시행령 확정 후 확인) |
전세사기피해자가 매수한 피해주택은 과태료가 면제됩니다(제9조① 단서).
체납과 조건부 사용승인
- 과태료·이행강제금 체납이 없어야 사용승인을 받습니다(특별법 제6조①4호).
- 1년 이내 완납 조건으로 사용승인서 선교부가 가능합니다.
- 사용승인 전까지는 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다.
시가표준액 확인 방법
- 부과 이력이 있으면 구청 이행강제금 고지서의 산정 내역
- 처음이면 위택스 건축물 시가표준액 조회 또는 구청 문의
- 구조·용도·위치·경과연수에 따라 같은 동네라도 건물마다 다름
전체 비용은 불법건축물 양성화 비용 총정리를 보세요.
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
이행강제금은 1년에 몇 번 나오나요?
1년에 최대 2회입니다. 건축법 제80조⑤는 1년에 2회 이내에서 지자체 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과하도록 정합니다. 위반을 고치거나 사용승인을 받을 때까지 계속 나오므로 5년이면 최대 10회가 될 수 있습니다. 몇 번을 내도 건축물대장의 위반 표시는 지워지지 않아 양성화나 원상복구가 필요합니다. 오래 둘수록 누적 금액이 커지므로 신고기간 안에 정리하는 것이 유리합니다.
이행강제금을 3번 냈으면 양성화 과태료는 얼마인가요?
남은 2회분만 내면 됩니다. 특별법 제9조는 이행강제금 5회분 상당을 과태료로 정하되 이미 낸 이행강제금을 빼도록 합니다. 1회 300만 원이었다면 600만 원이 남는 계산입니다. 다만 체납된 이행강제금이 있으면 사용승인을 받을 수 없으므로 함께 정리해야 하며, 1년 이내 완납 조건으로 사용승인서를 먼저 받을 수 있습니다.
이행강제금을 한 번도 안 받았는데 과태료를 내야 하나요?
네, 냅니다. 부과 이력이 없어도 건축법 제80조로 계산한 이행강제금 5회분 상당이 과태료가 됩니다. 단속되지 않은 건물도 양성화하려면 이 비용이 듭니다. 예외는 전세사기피해자가 피해주택을 매수한 경우로, 이때는 과태료가 면제됩니다. 정확한 금액은 시가표준액과 위반면적을 확인한 뒤 산정합니다. 다만 시가표준액이 낮은 노후 건물은 금액이 생각보다 작을 수 있으니 먼저 계산해 보세요.
서울 옥탑방 10㎡ 이행강제금은 대략 얼마인가요?
㎡당 시가표준액 50만 원을 가정하면 1회 상한은 약 250만 원(10㎡ × 50만 원 × 50%)이고, 실제 금액은 여기에 위반 유형별 비율을 적용해 정합니다. 5회분 과태료 상한은 약 1,250만 원입니다. 주거 연면적이 60㎡ 이하라면 조례에 따라 절반까지 줄 수 있으니 구청 고지서로 확인하세요.
이행강제금 시가표준액은 어디서 확인하나요?
구청 이행강제금 고지서의 산정 내역에서 가장 정확하게 확인됩니다. 부과된 적이 없다면 위택스 건축물 시가표준액 조회나 구청 문의로 확인합니다. 시가표준액은 구조·용도·위치·경과연수 지수를 곱해 정하므로 같은 동네라도 건물마다 다르고, 이 값에 50%와 위반면적을 곱한 금액이 1회 이행강제금의 상한이 됩니다. 고지서가 있다면 상담 때 함께 보여주시면 5회분 금액을 바로 계산해 드립니다.
