위반건축물 양성화 대상 자가진단
완공 시점(2023.12.31 이전), 주거 비율(연면적 50% 이상), 면적(다세대 세대당 85㎡·단독 165㎡·다가구 660㎡ 이하), 제외 구역 아님, 4가지를 모두 충족하면 서울에서도 특별법 양성화 대상일 가능성이 높습니다. 1차 진단은 건축물대장과 토지이음 조회로 약 10분이면 끝납니다.
내 집이 양성화 대상인지 어떻게 확인하나요?
| 단계 | 확인 항목 | 기준 | 확인 서류 |
|---|---|---|---|
| 1 | 완공 시점 | 2023.12.31 당시 사실상 완공 | 항공사진, 이행강제금 고지서, 전기·수도 기록 |
| 2 | 주거 비율 | 연면적의 50% 이상 주거용 | 건축물대장 층별 용도 |
| 3 | 면적 | 다세대 85㎡(세대당)·단독 165㎡·다가구 660㎡ 이하 | 건축물대장, 건축사 실측 |
| 4 | 제외 구역 아님 | 정비구역·개발제한구역 등 해당 없음 | 토지이음 토지이용계획 |
4개 모두 "예"면 대상 가능성이 높고, 하나라도 "아니오"면 대안을 검토합니다.
건물 유형별 면적 기준
| 유형 | 기준 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 다세대주택 | 세대당 전용 85㎡ 이하 | 무단 증축·대수선 면적 포함 |
| 단독주택 | 연면적 165㎡ 이하 | 165~330㎡는 서울시 조례로 정함(제정 전). 조례가 없으면 165㎡ |
| 다가구주택 | 연면적 660㎡ 이하 | 단독 165㎡ 기준 미적용 |
| 근생 허가 후 주택 사용 | 위 기준 이내 | 2023.12.31 이전부터 주택 사용 |
완공 시점은 무엇으로 증명하나요?
- 국토지리정보원 항공사진(촬영 시점별 비교)
- 구청 이행강제금 고지서(최초 부과일)
- 전기·수도·도시가스 사용 개시 기록
- 재산세 과세 내역, 임대차계약서, 전입 기록
2023.12.31 이전 자료를 2개 이상 준비하면 유리합니다. 건축사가 현장조사서에 근거로 적습니다.
제외 구역 확인법
- 토지이음(eum.go.kr)에서 주소로 토지이용계획을 조회합니다.
- 정비구역, 개발제한구역, 도시·군계획시설, 접도구역, 군사시설보호구역 표시를 확인합니다.
- 표시가 있으면 예외 단서(지정 전 건축, 사업 지장 여부)를 검토합니다.
과거 특별조치법으로 사용승인을 받고 소유권이 바뀌지 않은 건물도 제외됩니다.
대상이 아니면 어떻게 하나요?
- 면적 초과: 위반 부분 일부를 원상복구해 기준 이하로 줄인 뒤 신고
- 완공 시점 미달: 일반 건축법 절차(증축 허가·신고, 추인)나 원상복구
- 제외 구역: 정비사업 보상·입주권 영향 검토(매매·대출·전세 가이드)
법령·시행령·서울시 조례 확정 내용에 따라 달라질 수 있으며, 최종 판단은 관할 구청과 건축위원회 심의에 따릅니다.
자주 묻는 질문
단독주택이 180㎡인데 양성화 대상인가요?
서울시 조례에 따라 달라집니다. 단독주택은 연면적 165㎡ 이하가 기본 대상이고, 165㎡ 초과 330㎡ 이하 구간은 지자체 조례로 포함 여부를 정합니다. 서울시 조례는 아직 제정 전이며, 조례가 없으면 165㎡ 기준이 그대로 적용됩니다. 확정 전까지는 대상 가능성만 열어두고 도면과 서류를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
다세대 면적 85㎡에 확장 부분도 포함되나요?
포함됩니다. 세대당 전용 85㎡는 무단 증축이나 대수선으로 늘어난 면적까지 합쳐 계산합니다. 예를 들어 전용 78㎡ 세대에 베란다를 10㎡ 넓혔다면 88㎡가 되어 기준을 넘습니다. 이 경우 확장 부분 일부를 원상복구해 85㎡ 이하로 맞추는 방법이 있으며, 경계선 근처라면 건축사 실측으로 먼저 확인하세요.
2023.12.31 이전에 완공된 걸 어떻게 증명하나요?
항공사진, 이행강제금 고지서, 전기·수도 사용 개시 기록, 재산세 내역, 임대차계약서 중 하나 이상으로 증명합니다. 법 기준은 2023.12.31 당시 사실상 완공이며, 이 날짜 이전 자료가 2개 이상이면 더 유리합니다. 신고서에 첨부하는 현장조사서는 건축사가 작성하므로 모은 자료를 건축사에게 넘기면 근거로 함께 기재됩니다.
땅이 남의 땅이면 양성화가 안 되나요?
대지 사용승낙을 받으면 가능합니다. 특별법은 자기 소유 대지, 사용승낙을 받은 타인 대지, 처분 제한이 없는 국공유지를 요건으로 둡니다. 일부가 이웃 땅을 침범했다면 사용승낙서를 받거나 침범 부분을 정리해야 하고, 집합건물 공용부분을 바꿨다면 관리단 결의 증명이 필요합니다. 승낙을 못 받으면 해당 부분 철거를 함께 검토합니다.
재개발 정비구역 안 건물도 신청할 수 있나요?
원칙적으로 신청할 수 없습니다. 정비구역, 개발제한구역, 도시·군계획시설 부지, 보전산지 등 8가지 유형의 구역은 적용에서 제외됩니다. 다만 정비구역은 사업에 지장이 없다고 인정되면, 개발제한구역은 지정 전에 지은 건물이면 예외가 있습니다. 토지이음에서 1분이면 구역 표시를 확인할 수 있으니 먼저 조회해 보세요. 예외에 해당하는지는 구역별로 달라 개별 검토가 필요합니다.
